Wohnraumentwicklung

Relevanz/Aussagekraft:

Die Entwicklung der Wohn- und Mietpreise in tourismusintensiven Gemeinden ist ein zentraler Indikator für potenzielle Nutzungskonflikte zwischen touristischer Nachfrage und dem Wohnraumbedarf der lokalen Bevölkerung. Steigende Miet- oder Kaufpreise können darauf hinweisen, dass Wohnraum zunehmend für touristische Zwecke (z. B. Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze) genutzt wird und dadurch für Einheimische schwerer zugänglich oder unbezahlbar wird.
Der Indikator zeigt auf, ob sich die Miet- und Kaufpreisentwicklung in besonders tourismusrelevanten Orten deutlich vom regionalen oder landesweiten Durchschnitt abhebt. Solche Abweichungen deuten auf eine strukturelle Belastung des Wohnungsmarktes hin und können ein Frühwarnsignal für Verdrängungseffekte oder soziale Spannungen sein.

Ziel ist es, auf Basis dieser Daten frühzeitig Handlungsbedarfe zu erkennen, um gezielte Gegenmaßnahmen im Bereich Wohnraumschutz, kommunaler Planung, Zweckentfremdungsverordnung oder Tourismussteuerung einzuleiten.
Die Problemrelevanz ist mittel bis hoch, da der Einfluss des Tourismus auf Wohn- und Mietpreise stark kontextabhängig ist und je nach Destination, Nachfragestruktur und Flächen-verfügbarkeit variiert. Dennoch liefert der Indikator wertvolle Impulse für eine sozialverträgliche Ausgestaltung des Tourismus und trägt dazu bei, die Balance zwischen touristischer Entwicklung und der Sicherung von bezahlbarem Wohnraum zu gewährleisten.

Definitionen/Begriffsklärungen:

Tourismusrelevante Gemeinden: Als tourismusrelevant gelten Gemeinden mit besonders hoher touristischer Intensität. Zur Abgrenzung wird empfohlen, jene Gemeinden heranzuziehen, die im obersten Dezil (Top 10 %) der Übernachtungen pro Einwohner liegen. Konkret bedeutet dies: Alle Gemeinden werden nach ihrer Tourismusintensität (Übernachtungen je Einwohner) sortiert. Die obersten 10 % – also das oberste Zehntel der Rangreihe – werden als tourismusrelevant eingestuft.

Mietpreisentwicklung: Veränderung des durchschnittlichen Mietniveaus (Angebots- oder Bestandsmieten) über einen definierten Zeitraum, in der Regel in Prozent gegenüber dem Vorjahr oder einem Basisjahr. Sie bildet ab, ob Mieten in einer Gemeinde stärker oder schwächer steigen als im regionalen Durchschnitt.

Mietpreisabstand: Der Mietpreisabstand beschreibt den prozentualen Unterschied zwischen der durchschnittlichen Angebots- oder Bestandsmiete in tourismusrelevanten Gemeinden und dem Durchschnitt aller Gemeinden des Vergleichsraums (z. B. Region oder Bundesland).

Durchschnittsmiete: Die Durchschnittsmiete beschreibt den mittleren Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche (€/m²) innerhalb einer Gemeinde oder Region. Sie kann sich auf Angebotsmieten (aktuell am Markt angebotene Wohnungen) oder Bestandsmieten (tatsächlich gezahlte Mieten bestehender Mietverhältnisse) beziehen – je nach Datenquelle.

Empfohlene Ebene:

Es wird sowohl die lokale als auch die regionale Ebene empfohlen.

Limitationen/Weiterentwicklungsbedarf:

Die Aussagekraft des Indikators ist stark kontextabhängig und erfordert eine sorgfältige Interpretation. Der touristische Einfluss auf Mietpreise stellt meist nur einen Teilaspekt innerhalb komplexer Marktstrukturen dar. Neben tourismusbedingter Nachfrage wirken zahlreiche weitere Faktoren wie demografische Entwicklungen, Einkommen, Bauaktivität oder Zuzug auf die Mietpreisentwicklung ein. Der Indikator eignet sich daher primär als Screening-Instrument zur Identifikation von Auffälligkeiten, weniger für monokausale Bewertungen. Eine ergänzende Kontextanalyse ist für eine belastbare Einordnung der Ergebnisse unerlässlich. Da sich die Methodik noch in der Entwicklung befindet, muss der Indikator zunächst erprobt und validiert werden – insbesondere in städtischen Destinationen, in denen vielfältige Einflussfaktoren und Marktstrukturen die Interpretation zusätzlich erschweren.

Die Datenqualität ist derzeit nur eingeschränkt beurteilbar, da sich die methodische Erprobung noch im Aufbau befindet und kleinräumige Mietdaten je nach Bundesland unterschiedlich verfügbar sind. Für ein verlässliches Monitoring sind eine einheitliche Datengrundlage, regelmäßige Aktualisierungen sowie eine transparente Dokumentation erforderlich. Derzeit liegen zudem vor allem Informationen zu Mietpreisen vor; Daten zu Kaufpreisen sind derzeit nur sehr begrenzt verfügbar und können somit aktuell nicht berücksichtigt werden. 

Auch die Methode zur Festlegung tourismusrelevanter Gemeinden muss validiert werden. Der Ansatz über das Top-Dezil (oberste 10 % der Gemeinden nach Übernachtungen pro Einwohner) ist international verbreitet und leicht anwendbar, bildet die touristische Prägung jedoch nur grob ab. Alternativ kann die IQR-Methode herangezogen werden, die zur Abbildung von Extremwerten geeignet ist, jedoch kontextspezifischer, aber methodisch anspruchsvoller ist. Eine Erprobung beider Ansätze ist empfehlenswert, um eine konsistente Abgrenzung sicherzustellen.

Parameter:

Mietpreisabstand in Gemeinden mit der höchsten Tourismusrelevanz im Vergleich zur Gesamtmietpreisentwicklung

Einheit: Prozentwert (%) 

Datenquelle:

National: 
• Mietindex Deutschland (jährlich, Destatis / Statista) 
• Durchschnittliche Nettokaltmiete (jährlich, Mikrozensus )

Länderebene: 
• Durchschnittliche Nettokaltmiete (jährlich, Mikrozensus )

Kreisebene: 
• Nettokaltmiete (Zensus 2022, keine jährliche Erhebung – alle 10-11 Jahre) 
• Angebotsmieten (INKAR/BBSR)

Gemeindeebene: 
• Mietspiegel (nur für Gemeinden > 50.000 Ew.) 
• Einwohnerzahlen (Zensus / Destatis) 
• Übernachtungszahlen (Beherbergungsstatistik)

Optional: empirica/F+B/BORIS bei Bedarf

Auch eine Einbindung der Immobiliengutachterausschüsse kann geprüft werden, um die Datenbasis durch kleinräumige Miet- und Preisinformationen zu ergänzen.
 

Erhebnungsfrequenz:

Alle 2–3 Jahre, abhängig von der Verfügbarkeit aktualisierter Mietspiegel

Schritte zur Erhebung:

1) Abgrenzung der tourismusrelevanten Gemeinden
Auswahl gemäß definierter Methode (empfohlen: Top-Dezil nach Übernachtungen pro Einwohner). Grundlage sind die amtliche Beherbergungsstatistik und Bevölkerungszahlen zum Stichtag 31.12. Alle zugrunde liegenden Daten und Schwellenwerte sind zu dokumentieren.

2) Festlegung des Vergleichsraums
Einheitlich definieren (z. B. Landkreis, Planungsregion oder Bundesland) und über alle Analysen hinweg beibehalten, um Vergleichbarkeit sicherzustellen.

3) Datenbeschaffung zu Mietpreisen
Erhebung der Durchschnittsmiete (€/m²) je Gemeinde – bevorzugt auf Basis von Angebotsmieten aus einer einheitlichen Quelle.

4) Datenaufbereitung
● MT: Durchschnittsmiete der tourismusrelevanten Gemeinden
● MG: Durchschnittsmiete aller Gemeinden im Vergleichsraum. Einheitliche Zeitbasis sicherstellen (z. B. Jahresdurchschnitt oder Stichtagsquartal).

5) Berechnung des Indikators

    Mietpreisabstand (%) = (MT-MG)/MG x 100

6) Plausibilitätsprüfung
Ergebnisse auf Ausreißer oder strukturelle Verzerrungen prüfen. In städtischen Destinationen kann eine differenzierte Betrachtung sinnvoll sein, da dort vielfältige Markteinflüsse wirken.

Gewünschte Entwicklungsrichtung & Zielbezüge: 

Ziel ist eine ausgewogene Mietpreisentwicklung, bei der sich das Mietniveau in tourismusintensiven Gemeinden nicht dauerhaft deutlich über dem regionalen Durchschnitt bewegt. Ein stabiler oder nur moderat positiver Wert deutet auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen touristischer Nachfrage und Wohnraumerreichbarkeit hin.
Stark steigende Abstände können dagegen auf Nutzungskonflikte oder soziale Belastungen hinweisen und sollten Anlass für weiterführende Analysen sein.

Bei der Bewertung sind stets regionale Kontexte zu berücksichtigen, da Faktoren wie städtische Verdichtung, Zuzug, Einkommensniveau oder Bauaktivität die Mietpreisentwicklung ebenfalls beeinflussen.
Der Indikator unterstützt damit eine sozialverträgliche Destinationsentwicklung, die Bezahlbarkeit von Wohnraum und die Vermeidung von Verdrängungseffekten.

Interpretationshilfe: 

Ein positiver Wert zeigt, dass die Mietpreise in tourismusintensiven Gemeinden über dem regionalen Durchschnitt liegen; ein negativer Wert weist auf ein geringeres Mietniveau hin. Je höher der Wert, desto stärker kann der Tourismus ein Treiber für erhöhte Wohnkosten sein.

Bei der Interpretation ist jedoch zu berücksichtigen, dass Mietpreisunterschiede nicht ausschließlich auf touristische Effekte zurückzuführen sind. Sie können auch durch andere strukturelle Faktoren beeinflusst werden, etwa durch städtische Lage, Arbeitsmarktentwicklung, Zuzug, Bauaktivität oder Einkommensstruktur.

Der Indikator sollte daher nicht isoliert, sondern immer im Kontext weiterer sozioökonomischer und räumlicher Entwicklungen betrachtet werden. Auffällige Werte dienen als Hinweis auf möglichen Handlungsbedarf, erfordern aber eine vertiefende Analyse der lokalen Ursachen.